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27.09.2012

Mieten bleiben in Nordrhein-Westfalen stabil

Ergebnisse des dritten LEG-Wohnungsmarktreports

Die Mieten in Nordrhein-Westfalen sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert geblieben. Zwischen April 2011 und März 2012 lag der Durchschnittspreis für eine inserierte Wohnung bei einer Netto-Kaltmiete von 5,73 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind 3 Cent weniger als im Vorjahr. In zehn der zwölf größten Wohnungsmärkte Nordrhein-Westfalens sind die Angebotsmieten jedoch erneut gestiegen. Der mittlere Mietpreis spiegelt damit gerade in den Großstädten die abermals verbesserte wirtschaftliche Ausgangslage des bevölkerungsreichsten Bundeslandes wider. Die mittlere Mietpreisspanne reicht über alle Qualitätsklassen und Lagen hinweg von 4,22 Euro im Kreis Höxter bis zu 8,33 Euro in Düsseldorf und Köln. Hochwertige Wohnungen wurden im NRW-Durchschnitt 10 Cent günstiger als im Vorjahr für 9,90 Euro pro Quadratmeter und Monat angeboten, der Preis für Wohnungen einfacher Qualität und Lage blieb mit 4,12 Euro ebenso wie die Durchschnittsmiete nahezu gleich (Vorjahr: 4,13 Euro).

Die Haushaltskaufkraft erhöhte sich landesweit um 31 Euro auf 3.494 Euro pro Monat. Von diesem Betrag mussten die Mieter auch in diesem Jahr 11,8 Prozent für die Kaltmiete ihrer durchschnittlich 72 Quadratmeter großen Wohnung ausgeben. 18 Prozent beträgt der Anteil an der Haushaltskaufkraft, wenn man die Warmmiete zugrundelegt – ein kaum spürbarer Anstieg um 0,1 Prozentpunkte. In absoluten Zahlen entspricht das durchschnittlich 412 Euro für die Kaltmiete und 628 Euro für die Warmmiete.

Im Scoring erreichte die Stadt Bonn erneut den ersten Rang noch vor den Metropolen München und Hamburg. Weiterhin belegen Münster, Köln, Düsseldorf sowie der Rhein-Sieg- und der Rhein-Erft-Kreis die vordersten Plätze im Ranking und verweisen Großstädte anderer Bundesländer wie Berlin, Frankfurt, Stuttgart und Dresden auf die Ränge.

Das sind die Kernaussagen des LEG-Wohnungsmarktreports NRW 2012, eine Untersuchung der Wohnungsmärkte aller 864 Postleitzahlgebiete Nordrhein-Westfalens, die nach 2010 und 2011 zum dritten Mal im Auftrag des Wohnungsunternehmens LEG NRW GmbH in Kooperation mit dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE durchgeführt wurde. Für den LEG-Wohnungsmarktreport 2012 erfasste CBRE in allen 864 Postleitzahlgebieten Nordrhein-Westfalens über 600.000 Angebote für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, die zwischen April 2011 und März 2012 veröffentlicht wurden. Die meisten Mietangebote wurden dabei naturgemäß in den Großstädten Köln, Düsseldorf und Essen mit jeweils mehr als 27.000 Angeboten inseriert. Aber auch in den Kreisen Rhein-Sieg (rund 18.000 Angebote) und Recklinghausen (rund 16.000 Angebote), im Rhein-Erft-Kreis (rund 15.800 Angebote) und im Kreis Mettmann (knapp 14.000 Angebote) wurden im Betrachtungszeitraum verhältnismäßig viele Wohnungen angeboten. Erstmalig liefert die LEG in diesem Jahr auch einen Überblick zur Neubautätigkeit in den zwölf Top-Städten. Diese konzentrierte sich hauptsächlich auf den Bau von Eigentumswohnungen.

„Mit dem LEG-Wohnungsmarktreport NRW erhöht die LEG die Transparenz der nordrhein-westfälischen Wohnungsmärkte für Wohnungsunternehmen, Investoren, Mieter und nutzt diesen selbst für die strategische Unternehmensplanung“, so Thomas Hegel, Sprecher der LEG-Geschäftsführung (CEO).

Drei-Jahres-Rückblick: Mieten gestiegen – Wohnkostenbelastung gesunken

Über die vergangenen drei Jahre betrachtet stiegen die Mieten in 40 der 54 nordrhein-westfälischen Städte und Landkreise an. An elf Standorten stiegen sie um mehr als 4 Prozent, am stärksten in Münster (auf aktuell 8,16 Euro, plus 9,7 Prozent), im Kreis Borken (5,42 Euro, plus 6,8 Prozent) und in Bottrop (5,85 Euro, plus 5,9 Prozent). An 34 der 54 Standorte ist der Anteil der Haushaltskaufkraft, der für die Warmmiete zurückgelegt werden muss, dagegen gesunken – aufgrund von Kaufkraftsteigerungen, Mietpreisrückgängen oder einer Kombination aus beidem. Besonders stark sank die Wohnkostenbelastung zwischen 2009 und 2011 im Ennepe-Ruhr-Kreis auf 16,1 Prozent, in Essen auf 17,8 Prozent und im Kreis Olpe auf 15,3 Prozent.

Großstädte und deren Ballungsräume verteuern sich für Mieter

Nicht nur die bereits bekannten Hochpreismärkte Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster werden für Mieter und Käufer immer kostspieliger, weil Einwohnerzuwächse den Wettbewerb um (preiswerten) Wohnraum erhöhen. Auch in den meisten der unmittelbar angrenzenden Landkreise steigen die Bevölkerungszahlen und Immobilienpreise. Ein Indikator dafür ist die diesjährige Verteilung der Spitzenmieten für hochwertigen Wohnraum außerhalb der Top-12-Städte: In 7 von 42 kreisfreien Städten und Landkreisen wurden für eine Top-Wohnung 9 Euro und mehr gezahlt: im Rhein-Kreis Neuss (9,93 Euro pro Monat und Quadratmeter), im Rhein-Erft-Kreis (9,69 Euro), im Kreis Siegen-Wittgenstein (9,53 Euro), im Rheinisch-Bergischen-Kreis (9,20 Euro), im Kreis Mettmann (9,19 Euro), in Leverkusen und im Kreis Paderborn (9 Euro).

Die Zahl der Wohnungsmärkte, in denen man für unter 4 Euro mieten kann, reduzierte sich von 18 im Jahr 2010 auf 14 im Jahr 2011. Wohnungen in dieser Preiskategorie findet man aktuell nur noch in den Städten Duisburg (3,95 Euro pro Quadratmeter und Monat), Hamm (3,93 Euro), Herne (3,85 Euro), Gelsenkirchen (3,81 Euro) und Hagen (3,76 Euro) sowie in den Landkreisen Höxter (3,14 Euro), Hochsauerlandkreis (3,50 Euro), Lippe (3,69 Euro), Märkischer Kreis (3,72 Euro), Minden-Lübbecke (3,75 Euro), Herford (3,77 Euro), Warendorf und Paderborn (jeweils 3,92 Euro) und Soest (3,98 Euro).

Preise für hochwertige Eigentumswohnungen gestiegen

Für die zwölf größten Wohnstandorte Nordrhein-Westfalens wurden zusätzlich zu den Mietmärkten auch die Märkte für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser analysiert. Für Eigentumswohnungen lag der durchschnittliche Kaufpreis im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert bei 1.242 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für hochwertige Wohnungen in bester Lage stiegen um 5,3 Prozent deutlich von 2.561 Euro pro Quadratmeter auf aktuell 2.697 Euro. Die Kaufpreise für einfachere Wohnungen stagnierten bei durchschnittlich 507 Euro je Quadratmeter (Vorjahr: 510 Euro). 122.668 Kaufangebote wurden erfasst und ausgewertet.

Investoren setzen auf sichere Immobilienanlagen

Inflationsängste lassen die Nachfrage nach Wohneigentum in den als sicher geltenden Ballungsräumen steigen. In Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen und Bielefeld stiegen die Wohnungspreise zum Teil erheblich. Die deutlichsten Zuwächse bei den mittleren Angebotspreisen für Eigentumswohnungen gab es in Aachen mit einem Plus von 7,7 Prozent auf 1.466 Euro, Düsseldorf (plus 6,4 Prozent auf 1.963 Euro), Münster (plus 4,4 Prozent auf 1.796 Euro) und Köln (plus 3,7 Prozent auf 1.892 Euro). Hochwertige Wohnungen erlebten in Düsseldorf und in Dortmund den kräftigsten Preisschub. Die Kaufpreise legten in beiden Städten um 12,9 Prozent zu. In der Landeshauptstadt werden für eine exklusive Eigentumswohnung nunmehr 3.980 Euro pro Quadratmeter verlangt, in Dortmund sind es 2.357 Euro. Auf ein Plus von 9 Prozent mussten sich anspruchsvolle Wohnungskäufer in Essen einstellen. Hier kosten hochwertige Wohnungen nun 2.563 Euro pro Quadratmeter. Sowohl in Dortmund als auch in Essen haben einige hochwertige Neubauprojekte die Jahresstatistik sichtbar beeinflusst und die durchschnittlichen Wohnungspreise ansteigen lassen.

Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser unverändert

Wenig Veränderungen gab es auch bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser. Sie waren im Durchschnitt für 761 Euro pro Quadratmeter zu haben (Vorjahr: 766 Euro). 1.929 Euro pro Quadratmeter wurden für hochwertige Objekte verlangt (Vorjahr: 1.902 Euro). Die Anzahl der erfassten und ausgewerteten Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser lag insgesamt bei 11.996.

Neubautätigkeit konzentriert sich auf Eigentumswohnungen

Die gesonderte Auswertung der Neubautätigkeit zeigt, dass in Düsseldorf, Köln und Bonn, aber auch in Essen, Münster und Bielefeld die stärkste Bautätigkeit stattfindet. Mieter profitieren davon allerdings nur wenig, denn größtenteils handelt es sich um Angebote für Wohnungskäufer. Die Quadratmeterpreise bewegen sich zwischen rund 1.300 Euro für ein Reihenhaus in Gelsenkirchen bis zu knapp 10.000 Euro für Luxus-Eigentumswohnungen mit Rheinblick in Düsseldorf-Oberkassel. Zahlreiche Projekte sind auf eine Kaufpreisspanne zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgerichtet. Bei Angeboten, die unterhalb der 2.000-Euro-Grenze bleiben, handelt es sich zum Beispiel um Reihenhausprojekte in Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen und Wuppertal. Auffällig sind außerdem die Wohnungsgrößen: In einigen Projekten werden Einheiten mit weniger als 100 Quadratmetern Wohnfläche gar nicht erst gebaut, 200 Quadratmeter große Neubauwohnungen sind keine Seltenheit mehr. Bei den Ausstattungskriterien fällt der hohe Anteil an Entwicklungen mit KfW-Energieeffizienz-Standards auf, und auch Tiefgaragen gehören mittlerweile zum Standard bei neuen Projekten.

Die höchsten Angebotsmieten je PLZ-Gebiet (Durchschnitt) pro Quadratmeter und Monat (kalt)
  • Düsseldorf, Oberkassel (PLZ 40545): 12,15 Euro
  • Köln, Altstadt-Nord (PLZ 50672): 11,41 Euro
  • Köln, Altstadt-Süd (PLZ 50678): 10,99 Euro
  • Köln, Lindenthal (PLZ 50931): 10,81 Euro
  • Köln, Neustadt-Süd (PLZ 50674): 10,61 Euro
Die niedrigsten Angebotsmieten je PLZ-Gebiet (Durchschnitt) pro Quadratmeter und Monat (kalt)
  • Kreis Höxter, Beverungen (PLZ 37688): 3,80 Euro
  • Kreis Minden-Lübbecke, Stemwede (PLZ 32351): 3,85 Euro
  • Hochsauerlandkreis, Bestwig (PLZ 59909): 3,94 Euro
  • Kreis Lippe, Lügde, Stadt (PLZ 32676): 3,95 Euro
  • Märkischer Kreis, Werdohl, Stadt (PLZ 58791): 3,97 Euro
Die teuersten Wohngebiete je PLZ-Gebiet (Kaltmiete oberes Marktsegment pro Quadratmeter und Monat)
  • Düsseldorf, Stadtmitte (PLZ 40212): 20,00 Euro
  • Düsseldorf, Oberkassel, Niederkassel (PLZ 40545): 18,96 Euro
  • Köln, Altstadt-Süd  (PLZ 50678): 17,98 Euro
  • Köln, Altstadt-Nord (PLZ 50672): 16,07 Euro
  • Düsseldorf, Heerdt (PLZ 40549): 16,07 Euro
Die preiswertesten Wohngebiete je PLZ-Gebiet (Kaltmiete unteres Marktsegment pro Quadratmeter und Monat)
  • Kreis Paderborn, Bad Wünnenberg, Stadt (PLZ 33181): 2,58 Euro
  • Kreis Höxter, Beverungen, Stadt (PLZ 37688): 2,75 Euro
  • Hochsauerlandkreis, Marsberg, Stadt (PLZ 34431): 2,90 Euro
  • Kreis Lippe, Kalletal (PLZ 32689): 2,97 Euro
  • Kreis Minden-Lübbecke, Stemwede (PLZ 32351): 3,00 Euro
Die höchste Wohnkostenbelastung je PLZ-Gebiet
  • Köln, Altstadt-Süd (PLZ 50678): 36,0 Prozent
  • Münster, Wienburg, Centrum (PLZ 48147): 34,7 Prozent
  • Köln, Altstadt-Nord (PLZ 50672): 32,8 Prozent
  • Köln, Altstadt-Süd (PLZ 50676): 32,7 Prozent
  • Köln, Neustadt-Süd (PLZ 50674): 32,5 Prozent
Die niedrigste Wohnkostenbelastung je PLZ-Gebiet
  • Märkischer Kreis, Herscheid (PLZ 58849): 11,1 Prozent
  • Märkischer Kreis, Schalksmühle (PLZ 58579): 11,8 Prozent
  • Märkischer Kreis, Lüdenscheid-Brügge, Hellersen, Bierbaum (PLZ 58515): 12,1 Prozent
  • Kreis Olpe, Attendorn Stadt (PLZ 57439): 12,5 Prozent
  • Märkischer Kreis, Nachrodt-Wiblingwerde (PLZ 58769): 12,6 Prozent
LEG-Wohnungsmarktreport NRW

Die LEG, mit knapp 90.000 Wohnungen eines der landesweit größten Wohnungsunternehmen, veröffentlicht den LEG-Wohnungsmarktreport NRW in Kooperation mit dem Immobiliendienstleister CBRE. Die Studie ist nach wie vor die einzige statistische Auswertung von Wohnungsmarktdaten mit wissenschaftlichem Anspruch, die lückenlos für alle Postleitzahlgebiete des Bundeslandes vorgenommen wurde. Der 270 Seiten starke Report enthält je 54 Mietpreis- und Wohnkostenkarten, in denen alle 864 Postleitzahlgebiete der 54 nordrhein-westfälischen Städte und Landkreise erfasst sind. Neben knapp 470.000 Mietangeboten wurden über 122.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen sowie rund 12.000 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser ausgewertet und mit Daten zur Haushaltskaufkraft ergänzt. Die Wohnungsmarktdaten stammen von der IDN Immodaten GmbH, die Kaufkraftdaten von der Michael Bauer Research GmbH. Die Leerstände wurden auf Basis des empirica-Leerstandsindexes ermittelt. Prognosen erfolgten auf Grundlage von Daten des Statistischen Landesamtes Nordrhein-Westfalen sowie des Statistischen Bundesamtes. Die Studie kann bei der LEG Management GmbH zum Preis von 595 Euro in deutscher und englischer Sprache erworben werden. Zusätzlich stehen die einzelnen Porträts der Städte und Landkreise im Internet unter www.leg-nrw.de zum kostenlosen Download bereit. Die vierte Auflage des LEG-Wohnungsmarktreports NRW erscheint im Herbst 2013.

Ihre Ansprechpartner 
LEG Management GmbH

Manfred Neuhöfer, Pressesprecher, Tel. 02 11 / 45 68-325, manfred.neuhoefer[at]leg-nrw.de

Jens Schönhorst, stellv. Bereichsleiter Unternehmenskommunikation, Tel. 02 11 / 45 68-329, jens.schoenhorst[at]leg-nrw.de

Fax 0211 / 45 68-500
Hans-Böckler-Straße 38
40476 Düsseldorf

CBRE GmbH

Michael Schlatterer MRICS, Teamleiter Wohnimmobilienbewertung, Tel. 030 / 72 61 54-0, michael.schlatterer[at]cbre.com

Kristina Kröger, Consultant Wohnimmobilienbewertung, Tel. 030/ 72 61 54-0, kristina.kroeger[at]cbre.com

Fax 030 / 72 61 54-100
Hausvogteiplatz 10
10117 Berlin

Weitere Presseinformationen, Fotos der LEG-Geschäftsleitung, sowie PDF-Dateien von allen 54 Standortporträts des Wohnungsmarktreports NRW finden Sie auf unserer Homepage unter www.leg-nrw.de/wohnungsmarktreport.

Über die LEG

Die LEG ist mit knapp 90.000 Mietwohnungen und rund 250.000 Mietern eines der führenden Wohnungsunternehmen in Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist sie mit neun Niederlassungen, 15 Kundencentern und rund 100 Mieterbüros flächendeckend und mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Die LEG erzielte im Geschäftsjahr 2011 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung von knapp 500 Millionen Euro.

Über CBRE

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. CBRE Residential Valuation Germany ist einer der Marktführer für die Bewertung von Wohnimmobilienbeständen. 2011 wurden rund 700.000 Wohneinheiten mit einem Volumen von circa 38 Mrd. Euro bewertet. Von den Top Ten der institutionellen Bestandshalter im Wohnimmobiliensektor zählt CBRE sieben zu seinen Kunden. www.cbre.de.

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